Compre REIT cuando haya sangre en las calles

DNY59

Coproducida por Austin Rogers para High Yield Landlord

Hay sangre en la calle REIT.

Al momento de escribir este artículo, los fondos de inversión en bienes raíces ("REIT") (VNQ) han bajado más del 30 % desde su máximo histórico, casi tanto como la profundidad de su liquidación durante las etapas iniciales de la pandemia de COVID-19.

El dicho original de "compre cuando haya sangre en las calles" vino del barón Rothschild en el siglo XVIII cuando una guerra (o al menos el rumor de una) provocó una fuerte liquidación en los precios de los activos.

Es el tipo de principio que es fácil de decir y difícil de practicar. Se llama "contrario" ¡por una razón!

Es raro ver que una acción o activo caiga bruscamente en el precio cuando absolutamente nada va mal. A veces, el precio de una acción puede simplemente adelantarse a su valor fundamental y requerir un proceso de racionalización que vuelva a alinear los dos. Pero, por lo general, una venta masiva de más del 30 % indica la percepción del mercado de que el riesgo de una acción ha aumentado.

Para los REIT, los riesgos son numerosos en este momento:

Uno de los mayores problemas para los REIT en este momento es la escasez de capital.

¿Qué significa eso?

Significa que, dado que los precios de las acciones son bajos y los precios de la deuda son altos, los REIT tienen muchas dificultades para reunir capital a costos lo suficientemente bajos como para que las inversiones de crecimiento sean rentables.

Como resultado de estos mayores costos de capital, la actividad de captación de capital REIT se está derrumbando.

En abril, los REIT recaudaron más de un 60 % menos de capital propio y de deuda que el mismo mes del año anterior y alrededor de un 43 % menos que el mes anterior. Una caída de más del 40% en la actividad de recaudación de capital mes tras mes es increíble e indica la gravedad del problema de escasez de capital para los REIT.

Los problemas a los que se enfrentan los REIT (especialmente algunos como los REIT de oficina) son reales. No los negamos.

¡Pero mirar solo los problemas sin considerar las fortalezas y oportunidades es como apostar por un boxeador sin saber con quién peleará en el ring!

Dicho de otra manera, sería como apostar contra un boxeador después de escuchar que perdió su última pelea sin saber nada más sobre él.

Entonces, veamos algunas de las fortalezas de los REIT para obtener una imagen más completa.

Como se explicó en un artículo anterior, los costos de capital más altos crean un dolor a corto plazo pero una ganancia a largo plazo para los REIT.

¿Por qué?

Porque los mismos altos costos de capital que obstaculizan las inversiones de crecimiento de los REIT en la actualidad también están causando que los desarrolladores retrocedan en la construcción nueva. Significativamente menos construcción nueva hoy significa significativamente menos suministro nuevo de edificios en unos pocos años.

Como todo en economía, se trata de oferta y demanda. Las tarifas de alquiler, como todos los precios en la economía, están determinadas por la oferta y la demanda. Menos inicios de nuevas construcciones hoy significa menos competencia para las carteras de propiedades existentes de los REIT en unos pocos años.

Sin embargo, paradójicamente, las líneas de desarrollo de REIT están colectivamente en su nivel más alto en la historia. Esto se debe en parte al mayor costo de construcción, pero también indica que los REIT, en general, tienen un mejor y más amplio acceso al capital que otros desarrolladores.

NAREIT

Tenga en cuenta también que alrededor de 1/3 de toda la cartera de desarrollo de REITdom es para propiedades de oficinas. Si bien es probable que muchos de esos proyectos se pospongan o cancelen, aún es importante señalar que los desarrollos para otros sectores inmobiliarios siguen siendo modestos.

Mientras tanto, fuera del sector de oficinas, la demanda de espacios inmobiliarios comerciales sigue siendo fuerte.

El comercio minorista multiinquilino (centros comerciales) ofrece un ejemplo particularmente llamativo de esto.

Marcus y Millichap

Si bien los bienes raíces minoristas de EE. UU. disfrutan de una de sus tasas de vacantes más bajas en décadas, la finalización de nuevos centros comerciales sigue siendo escasa. Y seguramente con el aumento de los costos de capital, los desarrolladores retrocederán aún más en la construcción de nuevos espacios comerciales.

Otra buena noticia para los REIT minoristas es que las tasas de capitalización han estado aumentando recientemente, y las transacciones se han desviado hacia centros en mercados más pequeños que presentan tasas de capitalización más altas de todos modos.

Marcus y Millichap

Muchos de estos mercados más pequeños no tienen nada de malo. Muchos están creciendo y ofrecen datos demográficos sólidos. Poder comprar a tasas de capitalización más altas es una gran oportunidad.

Para dar un ejemplo, el propietario del centro comercial Sunbelt, Whitestone REIT (WSR), adquirió recientemente una propiedad llamada "Lake Woodlands" en Woodlands, TX, un suburbio de Houston, a una tasa de capitalización del 7%.

Presentación de WSR Q1 2023

Es un centro bien ubicado en un mercado en crecimiento, incluso si la dirección no muestra una ciudad metropolitana importante como Houston.

Siguiendo con el tema de los bienes raíces minoristas, es notable que incluso en el primer trimestre de 2023, en medio de altas tasas de interés y una inflación de precios al consumidor aún moderadamente alta, los bienes raíces minoristas disfrutaron quizás de su tasa de ocupación más alta registrada.

NAREIT

Si bien los tanques de ocupación de oficinas, la ocupación industrial y de apartamentos sigue siendo muy alta, de hecho, cerca de sus máximos históricos.

¿Recuerdas el punto sobre la oferta y la demanda?

Bueno, la baja oferta de espacio disponible se traduce en precios más altos, que en este caso son las tarifas de alquiler.

Por lo tanto, las tarifas de alquiler continúan aumentando a un ritmo más alto que los gastos operativos, lo que da como resultado un fuerte crecimiento en el ingreso operativo neto de la misma propiedad (o "misma tienda") para los REIT:

NAREIT

Este nivel de crecimiento orgánico de la renta no se ha visto en décadas, y para la mayoría de los tipos de REIT compensa el mayor costo de capital que dificulta el crecimiento externo a través de adquisiciones.

Como ejemplo de cómo la alta ocupación y la fuerte demanda de espacio por parte de los inquilinos conducen al crecimiento de la renta y el NOI, vea los ejemplos de estos REIT:

Es cierto que estos son algunos de los ejemplos más fuertes de renta orgánica y crecimiento de NOI.

El punto es que los vientos de cola del crecimiento orgánico están superando los vientos en contra de mayores gastos por intereses.

Desde 2020 hasta la primera mitad de 2022, los REIT aprovecharon tasas de interés muy bajas para refinanciar deuda a largo plazo a tasas fijas bajas.

De hecho, los REIT aprendieron muchas lecciones de la Gran Crisis Financiera en 2008-2009, cuando los REIT más dañados estaban altamente apalancados con una gran cantidad de deuda a corto plazo o tasa flotante. Desde entonces, los REIT han extendido sus escalas de vencimiento de deuda cada vez más.

NAREIT

Hoy en día, el plazo promedio ponderado hasta el vencimiento de la deuda REIT es de poco menos de 7 años.

Se pueden encontrar muchos REIT con plazos de deuda promedio ponderados hasta el vencimiento incluso más altos que eso.

Tomemos, por ejemplo, el REIT minorista de un solo arrendatario de alta calidad, Agree Realty (ADC). El plazo promedio ponderado de la deuda del REIT es de aproximadamente 8 años, y muy poca deuda vence hasta 2028.

Presentación de mayo de ADC

Además, ADC llegó a 2023 con más de $ 500 millones en capital a plazo a precios fijos, lo que le da al REIT una liquidez envidiable en el entorno actual de cada vez menos compradores y, por lo tanto, cada vez menos competencia por las propiedades.

Por lo tanto, encontramos que la tasa de capitalización de adquisición promedio de ADC saltó del 6,2 % en el cuarto trimestre de 2022 al 6,7 % en el primer trimestre de 2023.

A continuación, eche un vistazo a NNN REIT (NNN), anteriormente conocido como National Retail Properties. Este es otro REIT minorista de un solo inquilino, aunque con un enfoque de inversión diferente al de ADC.

Aunque NNN tiene una cantidad uniforme de deuda que vence en los próximos años, el REIT aprovechó la oportunidad para emitir bonos a 30 años durante los últimos años que vencen hasta 2052.

Presentación NNN

Observe que el vencimiento promedio ponderado de la deuda de NNN es de más de 13 años.

Hay otro REIT que puede presumir de la misma métrica de vencimiento de deuda promedio ponderado de más de 13 años, y es Alexandria Real Estate Equities.

ARE Q1 2023 Suplementario

Aunque ARE ha escalonado los vencimientos de su deuda de manera muy uniforme, no tiene vencimientos en 2024. Además, al igual que NNN, ARE aprovechó la oportunidad para asegurar una deuda de tasa fija baja durante 30 años en febrero de 2023.

Este tipo de visión de futuro de los equipos de gestión de REIT es lo que distingue a los mejores del resto.

Hay problemas y vientos en contra que enfrentan los REIT en este momento. No hay duda de eso.

Pero centrarse únicamente en los vientos en contra mientras se ignoran los vientos de cola es una forma tonta de invertir. Tienes que equilibrar los dos. Y debe considerar cómo otros inversores están equilibrando los dos.

En este momento, hay sangre en las calles de REITdom a medida que los inversionistas asustados venden para alejarse de los "bienes raíces comerciales", que los medios continúan afirmando que son problemáticos.

Pero si bien los edificios de oficinas ciertamente tienen algunos problemas importantes en este momento, los bienes raíces comerciales en su conjunto continúan teniendo un buen desempeño gracias al alto crecimiento orgánico, los balances bien estructurados y la promesa de una menor oferta futura de nuevas propiedades en medio de la escasez de capital.

En High Yield Landlord, aprovechamos esta oportunidad y compramos REIT cuando hay "sangre en las calles".

Muchos REIT están hoy a la venta con hasta un 50% de descuento en relación con el valor razonable de sus propiedades, neto de deuda. Creemos que esta es una oportunidad fantástica si está orientado a largo plazo.

Nota del editor: este artículo analiza uno o más valores que no cotizan en una de las principales bolsas de EE. UU. Tenga en cuenta los riesgos asociados con estas acciones.

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Este artículo fue escrito por

Jussi Askola es un ex inversionista de bienes raíces de capital privado con experiencia trabajando para una firma de inversión de más de $250 millones en Dallas, Texas; y realizar la adquisición de propiedades en Alemania. En la actualidad, es el autor de "High Yield Landlord", el servicio de bienes raíces número 1 en Seeking Alpha. Únase a nosotros para una prueba gratuita de 2 semanas y obtenga acceso a todas mis ideas de inversión de mayor convicción. ¡Clic aquí para saber más!

Jussi también es el presidente de Leonberg Capital, una boutique de inversión orientada al valor que se especializa en valores inmobiliarios con precios incorrectos que a menudo se negocian con grandes descuentos en el NAV y rendimientos excesivos. Además de haber aprobado todos los exámenes CFA, Jussi tiene una licenciatura en finanzas inmobiliarias de la Universidad de Nürtingen-Geislingen (Alemania) y una licenciatura en administración de propiedades de la Universidad de Gales del Sur (Reino Unido). Es autor de artículos académicos galardonados sobre inversiones en REIT, ha aparecido en numerosos medios de comunicación financieros, tiene más de 50 000 seguidores en SeekingAlpha y ha establecido relaciones con muchos de los principales ejecutivos de REIT.

EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD: Jussi Askola no es un asesor de inversiones registrado ni un planificador financiero. La información en sus artículos y sus comentarios en SeekingAlpha.com o en cualquier otro lugar se proporciona únicamente con fines informativos. Haga su propia investigación o busque el consejo de un profesional calificado. Tu eres responsable de tus propias decisiones de inversión. El arrendador de alto rendimiento está gestionado por Leonberg Capital.

Divulgación del analista: Yo/nosotros tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de ARE; WSR; CDA; NNN; CPT; BAV; CIERVO; EGP ya sea a través de acciones, opciones u otros derivados. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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